高大上的园区服务用房,为何总是沦为杂物间?
      发布时间:2020-04-20 10:01   来源:城市怎么办

    空置的大堂、零散的桌椅、积灰的乒乓球桌、东倒西歪的杂物堆,每每步入交付已久的小区,我们总是能心痛地发现类似的空间浪费。但是你可能不知道,这些“被冷落”的空间,在当初小区定位和设计的时候,往往被赋予了丰富的功能和高大上的使命。它们被构想为小区里孩子嬉戏玩耍的休憩空间、老人欢聚一堂的棋牌室、年轻白领下班后的健身馆、商务人士待客的茶吧酒吧,但是最终并没有能为小区住户的美好生活添砖加瓦。

    那么究竟是什么,让原本高大上的园区服务用房,最终沦为杂物间呢?

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    什么是园区服务体系

    从专业的角度,其实并没有园区服务用房这个概念,但是每块住宅土地出让时,政府会要求开发商配建一定比例的物业管理用房、物业经营用房、社区服务用房和养老用房,园区服务用房就是这4类用房的总称,而4类用房各自功能的有机组合就构成了园区服务体系。

    关于每一类用房,政府都有明确的规划条件和相关文件来保障其落位。以杭州2014年5月1日起实施的《杭州市物业管理条例》为例,第二十九条明确规定:“建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前,按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房,其中千分之三为办公用房,千分之四为经营用房”且“物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主”。我们整合提炼了杭州市《物业管理条例》、《社区配套用房管理规定》、《城市居住区规划设计标准》、《居家养老服务条例》、《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》等标准,为大家梳理出4类服务用房的规范和功能:

    这4类用房中,社区服务用房和养老用房都会由街道办事处接管,这些用房通常作为社会居委会办事处或者老年活动中心,承担这个小区乃至整个街道片区的社会管理、养老娱乐等功能,一般来说不会存在闲置。

    而物业管理和物业经营用房,在小区规划之初就被开发商构思为美好生活的场景承载,例如老年学院、音体活动室、少儿自习室、少儿游乐室、室内健身房、室内泳馆、棋牌室、阅览室、业主社团活动中心等等。而以上这些场景所构想的功能,究竟是否符合该小区业主的实际需求,一方面需要时间的验证,另一方面需要后期专业的运营达到自负盈亏,一旦运营不善,就会出现入不敷出、难以为继的问题。此时,除非小区业主委员会愿意继续投入经费或者出资改造,不然这些用房自然会渐渐无人管理和经营,最终必然被闲置和遗忘。在寸土寸金的市区和最贴近市民生活的社区内,大面积的空间闲置无疑是公共空间的浪费、土地资源的浪费、商业价值的浪费和社会服务能力的浪费。但是如果仅仅把园区服务用房无法发挥作用的社会现象简单地归咎于地产商运营能力薄弱,这种想法并不利于我们找到破局之道。为此我们进行专项研究,并发现成功的园区规划都遵循了以下3点规律。

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    真实的生活需求高于一切

    无论是作为销售道具,还是成为小区居住品质的保障,在每一个小区的园区服务体系被规划设计之初,开发商都会尽力布置有关的生活配套,希望在小区内部就尽可能解决住户的各类生活需求,构建老有所依、少有所养的和谐社区。例如一个高档大型社区,贴心地为老年人配置了老年大学教室、老年社团活动房、健康档案管理处和棋牌室;为年轻上班族配置了健身房、书吧、咖啡馆、台球室;为学龄儿童配置了自习室和亲子空间;为商务人士布置会客厅和大堂茶吧;为女性业主预留了瑜伽和舞蹈房。

    但随着时间的推移,这些当初为业主构建的美好场景都没有达到预想的效果,换言之,园区规划师为业主打造的生活需求和生活场景——并不真实。园区的老人平时都忙着带孩子,并不热衷参与社团和老年大学,也不愿意将涉及隐私的健康档案留给社区保管。小区周边商业氛围形成后,带来的品牌咖啡、专业健身机构、舞蹈瑜伽培训机构,也将小区内类似设施的用户吸纳殆尽。学龄儿童则纷纷加入附近的教育培训机构,自习室和亲子空间也慢慢人迹稀少。而当初整套园区服务体系最后幸存的是棋牌室、会客厅和书吧,棋牌室甚至扩大了规模,将老年社团活动房也并入其中。

    该案例也带给我们如下启发

    1.园区服务体系是最为贴近居民的功能场所,满足的必须是客户的刚性需求,而不能为了让服务体系更丰满、更前卫,就填鸭式地装入华而不实的功能。真实的生活需求高于一切,深入了解居民的年龄构成和需求种类,是后期园区服务良性运营的基石。

    2.园区服务体系的构建,不能仅着眼于社区当下的配套情况,要具备长远性、战略性目光。随时城市的推演和商业环境的挖掘,社区周围必然不断涌现出专业的商业机构,如健身房、品牌餐饮、培训机构、教育机构。而园区的同属性功能场所,在品牌、规模、专业度上必然不及这些后起之秀,被替代也就难以避免。这就要求园区规划人员在定位规划的初期,就要放长眼光、立足高点,依据城市化的进程来布局小区内的服务功能。

    3.园区服务体系应与社区商业有机结合。服务用房不同于社区商业,前者是公益性的服务场所,由开发商、业委会、街道办管理;后者是开发商出售或盈利的部分,产权和使用权属于商铺购买者。因此园区服务定位应兼顾的园区服务和可售商业,在两者的功能、位置、整体规划上着力实现相互补充、相互赋能。例如,可以一方面适当引导园区服务和社区商业在内容上不发生内部冲突;另一方面可以先行招商,结合上述第2点,在初期就直接导入部分品牌机构入驻并签订长期租约,这样可以一举解决园区服务用房的长期运营问题。

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    前期设计应匹配后期功能

    园区服务体系的另一个常见问题,是设计和功能不匹配。例如前期预想100㎡的健康小屋,设计完成后仅有20㎡,无法放置一些较大的护理设备。而随着城市土地价格日益抬升,建筑计算规范日趋严格,设计和功能的矛盾将会愈发明显,其背后也暗藏了房地产行业的深刻变局。在一二线核心城市,市区土地价格的提升对开发商成本的控制和周转速度提出了更高的要求,于是近几年常见的做法是:将园区服务体系的4类用房的指标面积汇总并做成售楼中心,售楼中心前期作为接待售房使用,交付后再重新改造还原为4类服务用房,以同一个建筑完成了销售和园区服务双重功能,大量缩短了成本和工期。

    但是这种做法,一方面造成了业主的投诉,即看房时售楼部美轮美奂的精装修在交付后被拆除;另一方面,将4类服务用房的总面积全部挤入一个建筑,即常说的小区生活中心,这必然造成部分用房空间不规整、面积不够用、功能不合理的3大问题,对园区服务体系的后期运营极为不利。例如下图某小区服务中心的环形楼梯,维持了作为售楼部时的原貌,虽然外观精美但并未考虑后期售楼部变成生活中心后使用者的需求变化,对于老人行走非常不便,导致二楼布置的各类养老功能配套始终人迹稀少。

    设计和功能不匹配问题的解决有待于地产行业的自我更新提升,也需要有关部门对于园区各类用房标准的深化制定和行业引导。总之,需要创新,需要改革。

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    创新能力就是核心竞争力

    园区服务体系的未来发展非常依赖设计的创新和科技的创新。设计的创新提供了园区服务在空间使用、场景沉浸和体验感上的新思路,而科技的创新则带来了服务功能和服务内容上的全新革命。

    在设计层面,针对上述设计和功能不匹配带来的行业痛点,许多园区服务规划师已经尝试用新的设计手法和营造理念,来突破园区服务必须依赖于“房”的传统观念,将服务体系融入小区的园林景观、灰空间、架空层等等,从室内走向室外,达到润物细无声、服务在身边的效果。例如杭州某小区打造的“归心空间”,将园区服务功能搬到了日常被忽视的架空层内,从功能上区分为图书馆--书享zone、健身房--足迹space、儿童玩乐区--果壳park、会客厅&茶吧--客厅salon,再通过温馨的装修和低耗的运营模式,用设计手段的创新为更优质的园区服务开拓全新的思路。

    在科技层面,5G和AI的落地化为园区服务更长远发展打下了基础,是对园区服务的重新定义??萍嫉牧尤迷扒裉逑堤觥靶∏?、“用房”等时空的限制,是将更大更广的城市服务、社会服务引入居民的身边。例如在2019年7月,北京海淀区志强北园小区就以全国首个“5G+AIoT(智能物联网)新型智慧社区”的身份正式亮相。智慧社区以5G网络为基础,同时借助了AI(人工智能)、IoT(物联网)等核心技术。通过3D建模的方式,利用航拍技术对每栋楼进行切片,通过设备感知、消防感知、人脸感知、通行感知等智能系统实时反映小区情况,实现精细化管理。

    在具体的功能上,人工智能在志强北园实现了全面应用,包括人脸识别、人脸布控、大数据分析等。居民通过人脸识别门禁能够快速进出单元门,实现无感通行;社区出入口通过人脸识别微卡口提升外来人口、车辆的识别能力,保障公共安全。此外,社区居委会设有两台智能机器人设备,政务机器人可以实现300多项政务业务的办理,警务机器人可以实现约113项警务业务的办理。

    设计和科技都是城市居住者实现未来生活的载体。2019年3月,浙江省委省政府已经开启了“未来社区”建设试点工作?!拔蠢瓷缜钡哪诤梢杂谩?39”来概括:“1”就是以满足人民对美好生活的向往为中心,“3”就是聚焦人本化、生态化、数字化三维价值,“9”就是未来邻里、未来教育、未来健康、未来创业、未来建筑、未来交通、未来低碳、未来服务、未来治理等九大场景创新,以满足人民美好生活向往为中心,引领生活方式变革。

    更为务实的是,创新不仅仅是炫丽的科技,还在于政策机制的创新,2019年11月,浙江省发布《关于高质量加快推进未来社区试点建设工作的意见》,明确提出“集约高效利用空间”,提出:按照公共交通导向开发(TOD)理念,有效进行疏密有致、功能复合开发。加大城市存量用地盘活利用力度,打破一刀切模式,科学合理确定地块容积率、建筑限高等规划技术指标。允许试点项目的公共立体绿化合理计入绿地率,鼓励和扶持建立社区农业等立体绿化综合利用机制,推行绿色建筑。支持试点项目合理确定防灾安全通道、架空空间和公共开敞空间不计费容积率。支持试点项目空中花园阳台的绿化部分不计入住宅建筑面积和容积率。对符合条件的土地高效复合利用试点项目,纳入存量盘活挂钩机制管理,按规定配比新增建设用地计划指标。允许依法采用邀请招标方式、评定分离办法选择设计、咨询单位。在建筑设计、建设运营方案确定后,可以“带方案”进行土地公开出让。

    结 语

    杭州学派认为,中国新型城镇化必须坚持“高质量发展,高品质生活、高水平治理”的方针,而高质量发展必须根本上满足人民美好生活需要。在未来的城市竞争中,城市不以人口规模拼大小,只能以品质争高低,以特色论输赢。因此,要从“品位”和“质量”相统一的角度,从人们日常的、又是根本的需求角度来审视城市发展的质量,使城市与市民紧紧联系在一起,使经济社会发展与市民日常生活紧紧联系在一起。而园区服务体系正是个人与城市紧紧联系的纽带,是距离你我最近的社会服务场所和城市服务窗口,是“未来社区”伴随的科技革命、场景革命、服务革命的落脚点,更是城市“高质量发展、高品质生活、高水平治理”的最好见证。

    我们希望每一座城市都是有人情味的,城市的温暖应该深入到每位居民的早晚起居中。希望通过更有远见的定位、合理的设计和科技的赋能,每个小区的园区服务体系都能充分发挥其服务价值,给居住者带去品质的生活和归心的温暖。

    【参考文献】

    1.全国首个5G智慧社区落地,未来超乎想象. 齐鲁壹点2019.7

    2.海淀有了全国首个5G智慧社区 大数据、AI都用上了. 新京报2019.7

    供稿:邱浩钧、蔡峻

    审核:蔡峻

      作者:  编辑:陈俊男
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